全面納入限購背后 法拍房規模翻倍

符小茵2021-12-31 20:47

(圖片來源:東方IC)

經濟觀察網 見習記者 符小茵 E棟樓頂那套復式花園房在2021年11月25日拍出去后,引發了小區里一陣轟動。京東法拍網上顯示,該套位于深圳南山區的房子面積將近230平方米,二拍成交價775萬元,折算下來,均價3.4萬元/平方米,而該小區的政府指導單價是5.3萬元/平方米,單看成交單價,相當于打了6.4折。

這個成交價出乎包括許鵬在內的很多小區業主的意料,甚至如果提前知道這個拍賣公告,許鵬也會想辦法湊資參與競拍,“相當于市場價便宜了近一半,確實太劃算了”。

像許鵬一樣,不少競拍者被法拍房二拍最多低于評估價40%的起拍價吸引。

法拍房市場的規模在翻倍。阿里法拍平臺的數據顯示,過去五年,全國每年掛拍的住宅用房數量由18.6萬套增加至34萬套,翻了將近一倍。截至目前,全國法拍房的拍賣總量已超過150萬套,超過30個省市近3500家法院通過阿里司法拍賣平臺進行涉訴財產處置。

8折買房

2021年8月,許鵬自己操刀順利以底價拍下了一套位于深圳南山區的小戶型房子,房子面積接近60平方米,成交價176萬元,比評估價少了43萬元,相當于8折買房。

許鵬從事法律行業十多年,對法拍房早有了解,不過遲遲沒有下手也是因為其中充滿許多不可控的風險因素,包括標的物情況不詳、可能潛藏高昂稅費、難以收房。他將早期的法拍房競拍稱之為一種投機,因為結果好壞基本上靠運氣。

直到2019年,廣東省高級人民法院對法拍房移交過程中強制清場的方法和程序做出了進一步的司法解釋后,許鵬開始感覺法拍房的不確定因素在降低,在此基礎上,意向競拍者有能力對其中的風險做出預估、分析以及化解。

進一步,《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(2020修正)第二十七條也明確,法院應當于裁定送達后十五日內,將拍賣的財產移交買受人。司法解釋的完善,加之價格上的優惠,許鵬著手留意法拍房市場的動態。

他看中的這套位于中心區的法拍房已經進入二拍階段,因此起拍價在評估價219萬元的基礎上折讓了近20%。而該套房子的市場價其實已經達到300萬元,以市場價作為參考,相當于打了6折。若以二拍底價成交,后期即便加上增值稅、契稅等近30萬的費用,許鵬入手的這套房子還是比市面價低了將近三成。

瀚海數據研究院調查數據顯示,八成購房者選擇法拍房是因為其價格優勢。

不過這套房子也并非毫無瑕疵:房子內部經過改造變成了酒店中的客房,如果想要恢復原狀需要與其他幾位業主協商,因此許鵬目前只能繼續將房子出租給酒店使用。

至于租期結束后怎么辦,許鵬暫時也沒有頭緒,“價格挺便宜,但它確實也是復雜”。不過,在競拍前,許鵬對房子的這一遺留問題已有了解,一番評估之后,他認為收益還是遠高于風險,值得買入。

不限購則是高林關注上海法拍房的主因,2018年,高林工作調動至上海,按照當時的限購政策,他起碼要等到2022年才有購房資格,因此,競買法拍房成為他在上海安家的突破口。

高林先是綜合手頭資金、可貸款額度、通勤距離圈定了可選擇范圍和戶型大小。大致方向確定之后就是評估風險。對此,高林表現得頗為謹慎,他會仔細研讀司法拍賣網站上公示的標的物情況,還專門委托了不良資產經理人幫自己全程跟進拍賣事宜,確定了意向標的物后,他也專程去現場勘查了一番。

最后他以底價成交了一套內環的小戶型,300多萬元的成交價相比市場價,折價約20%。不過,房子最大的麻煩在于原戶主一家還未搬走。這個被不少競買人視為高風險的因素,在高林看來,恰恰是“撿漏”的好機會,因為這意味著競爭對手會大大減少。另一方面,高林在盡調環節與原戶主做了詳細溝通,了解到原戶主的訴求后,他將此風險評估為可控。成功拍下后,高林與原戶主做了一個交換,他以10萬元換取了對方的盡早騰房以及配合過戶,而配合過戶收取的稅費是1%,遠低于強制過戶的3%。

嘗到甜頭之后,高林向朋友分享了他的“攻略”。不過,高林成功“上車”后不久,2021年1月,上海啟動了法拍房限購程序。此外,根據《最高人民法院關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》,2022年起,法拍房全部納入當地限購政策范圍。

中介平臺

新房賣不動之后,楊肖2020年從一家頭部地產代理公司跳槽到了同城一家專注法拍房市場的房地產投資公司。

從新房中介到法拍房中介,楊肖的工作中多了一項要求:風險把控,包括前期對房源進行背景調查、中期輔助競拍、后期完成清場收尾。不過,對于產權復雜或者收房成本太高的法拍房,楊肖同樣沒有把握,這時他也只能坦誠勸退客戶。

另一種會勸退客戶的情況是熱門房源,“地段好、學區好,還是二拍的房子,所有人都盯著想拍,競價肯定會很高的。”楊肖說。跳槽之后,他發現,不少頭部地產代理公司也開始布局法拍房市場了。

某熱門找房APP首頁就已經接入了法拍房頻道。點擊進法拍房專屬頁面,如同搜索新房二手房源一樣,用戶可以根據區域、價格等指標篩選房源,此外,新增指標還包括是否高于指導價以及處于何種拍賣階段。

法拍房源依次陳列在界面上,展示信息包括房子位置、學區、面積、起拍價、指導價以及處于何種拍賣狀態,用戶可以直觀看到指導價與起拍價之間的差額,其中大部分法拍房的起拍價低于指導價。

另一頭部地產代理平臺上雖然沒有法拍房資訊的相關入口,但是通過平臺客服的轉接,還是可以獲得相關中介服務。其中某法拍中介告訴經濟觀察網,這項服務最初只對內,近兩三年才正式開始對外。

針對法拍房存在無法順利交房的風險,該頭部地產代理平臺的中介甚至給出了兜底服務的承諾,稱如果半年內沒有交付,將賠付所有租金,如果三年內無法交付,他們則回購。據了解,目前法拍房中介一般會收取成交價的1%~3%作為服務費。

與新房二手房一樣,法拍房隨著房地產市場的整體形勢波動。楊肖告訴經濟觀察網,過去一年,深圳法拍房市場也經歷了從火爆到冰點,再回暖的階段,尤其是大學區政策推出的八月份,他曾親歷一天之內所有掛牌房源都流拍的情況。

房源來自哪里?

阿里法拍平臺的數據顯示,過去五年,全國每年掛拍的住宅用房數量由18.6萬套增加至34萬套,翻了將近一倍,其中2021年掛拍住宅用房數量同比增長17%。四個一線城市中,2021年廣州掛拍法拍房數量最多,超過3200套,同比增幅接近35%。

除了疫情期間延緩辦理的案件積壓導致數量增加,深圳市不良資產處置協會法拍房板塊負責人認為,經濟情況是導致2021年法拍房掛拍量明顯增加的主因,考慮到案件審結需要1-2年的周期,該負責人預估2022年掛拍的房子數量會更多。

逾期還款則是導致抵押房產被掛拍的主要原因。上述負責人告訴經濟觀察網,從逾期主體上來看,中小企業占比最大;從逾期金額上來看,開發商以及上下游相關企業比如建筑商、建材商的逾期金額最大。另外一個密集發生逾期的行業是防疫物料生產企業。

“今年我們遇到很多這樣的企業,購置了大量的設備,組織了很多人員搞口罩、恒溫槍生產,但后發的企業幾乎都倒閉了,(繼而抵押的)房產被拍賣。”上述負責人說。

不良資產領域資深從業者方可告訴經濟觀察網,今年下半年開始,他明顯感覺到銀行層面放出的債權數量有所增加,預估相較往年增加了將近30%,其中對公資產的債權數量最多,這意味著企業違約數量在上升,而違約企業當中不乏爆雷房企及其上下游企業。

上述深圳市不良資產處置協會人士認為過度運用杠桿是中小企業密集逾期的原因之一,“中小企業做實體,但肯定也有不動產,也有不動產做杠桿”,隨著深圳“2.8”二手房指導價新政執行,房產泡沫被擠壓,三四月份以后,中小企業陸續出現大規模逾期。

方可則認為,融資難是中小企業逾期增加的主要原因,包括他接觸到的許多個貸斷供的情況,貸款人抵押房產的初衷就是為企業經營騰挪現金。

(應采訪者要求,許鵬、高林、楊肖、方可皆為化名)

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城市與不動產運營部記者
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